Τελευταία ενημέρωση: Ιουλ 01, 2026
Τα κοινόχρηστα αποτελούν μία από τις σημαντικότερες οικονομικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών μιας πολυκατοικίας. Παρότι η καταβολή τους θεωρείται αυτονόητη, στην πράξη δημιουργούνται συχνά ερωτήματα σχετικά με το ποιος υποχρεούται να πληρώνει, πώς γίνεται η κατανομή των δαπανών, τι συμβαίνει σε περίπτωση οφειλών και ποια δικαιώματα διαθέτει ο διαχειριστής ή η εταιρεία διαχείρισης.
Η νομοθεσία για τα κοινόχρηστα στην Ελλάδα βασίζεται κυρίως στον Νόμο 3741/1929 περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, στις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, καθώς και στον κανονισμό της κάθε πολυκατοικίας. Οι διατάξεις αυτές καθορίζουν τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών, τον τρόπο συμμετοχής στις δαπάνες και τις διαδικασίες επίλυσης διαφορών.
Σε αυτόν τον αναλυτικό οδηγό θα δούμε τι προβλέπει η ελληνική νομοθεσία για τα κοινόχρηστα το 2026, ποιες είναι οι υποχρεώσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών, πώς γίνεται η κατανομή των εξόδων και τι μπορεί να συμβεί σε περίπτωση μη πληρωμής.
Ως κοινόχρηστα χαρακτηρίζονται όλες οι δαπάνες που πραγματοποιούνται για τη λειτουργία, τη συντήρηση, την ασφάλεια και τη διατήρηση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων μιας πολυκατοικίας. Η υποχρέωση συμμετοχής στις δαπάνες αυτές απορρέει από το δικαίωμα συνιδιοκτησίας των ιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου.
Στους κοινόχρηστους χώρους περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες προκύπτει από τη συνιδιοκτησία και όχι από το αν κάποιος χρησιμοποιεί ή όχι έναν κοινόχρηστο χώρο.
Οι κοινόχρηστες δαπάνες χωρίζονται συνήθως σε λειτουργικές, τακτικές και έκτακτες δαπάνες.
| Κατηγορία | Παραδείγματα |
|---|---|
| Λειτουργικές | Ρεύμα κοινοχρήστων, καθαρισμός, συντήρηση ανελκυστήρα |
| Τακτικές | Ασφάλιση, διαχείριση, συμβόλαια συντήρησης |
| Έκτακτες | Επισκευές, ανακαινίσεις, έκτακτες τεχνικές εργασίες |
| Αποθεματικό | Ταμείο για μελλοντικές ανάγκες |
Η ακριβής κατανομή των δαπανών εξαρτάται πάντοτε από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τα ποσοστά συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας.
Η λειτουργία των πολυκατοικιών στην Ελλάδα διέπεται κυρίως από τρεις βασικές πηγές δικαίου:
Ο Νόμος 3741/1929 αποτελεί μέχρι σήμερα τη βασική νομοθετική βάση της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του νόμου, κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες ανάλογα με το ποσοστό συμμετοχής του στην οικοδομή.
Σημαντικό:
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας υπερισχύει στις περισσότερες περιπτώσεις ως προς τον τρόπο κατανομής των κοινοχρήστων και καθορίζει αναλυτικά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών.
Η βασική υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων ανήκει στον ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ωστόσο, στην πράξη, πολλές λειτουργικές δαπάνες μεταφέρονται στον ενοικιαστή μέσω του μισθωτηρίου συμβολαίου.
| Είδος Δαπάνης | Υπόχρεος |
|---|---|
| Καθαρισμός | Ενοικιαστής |
| Ρεύμα κοινοχρήστων | Ενοικιαστής |
| Συντήρηση ανελκυστήρα | Ενοικιαστής |
| Αποθεματικό | Ιδιοκτήτης |
| Έκτακτες επισκευές | Ιδιοκτήτης |
| Ανακαίνιση κτιρίου | Ιδιοκτήτης |
Σε περίπτωση μη πληρωμής από τον ενοικιαστή, η πολυκατοικία μπορεί να στραφεί τελικά κατά του ιδιοκτήτη, ο οποίος παραμένει ο κύριος υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας.
Ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γίνεται συνήθως με βάση τον πίνακα χιλιοστών και τον πίνακα κατανομής δαπανών που συνοδεύουν τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας.
Οι πίνακες αυτοί καθορίζουν τη συμμετοχή κάθε διαμερίσματος στις διάφορες κατηγορίες δαπανών, όπως:
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του Ν. 3741/1929 και του Αστικού Κώδικα.
Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες αφορά τα κλειστά ή μη κατοικούμενα διαμερίσματα. Πολλοί θεωρούν λανθασμένα ότι όταν ένα διαμέρισμα παραμένει κενό, απαλλάσσεται πλήρως από την υποχρέωση καταβολής κοινοχρήστων.
Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με τη νομοθεσία περί οριζόντιας ιδιοκτησίας και τη σχετική νομολογία, ο ιδιοκτήτης ενός κλειστού διαμερίσματος εξακολουθεί να συμμετέχει στις περισσότερες κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας. Η υποχρέωση αυτή απορρέει από τη συνιδιοκτησία και όχι από τη χρήση του ακινήτου.
| Κατηγορία Δαπάνης | Κλειστό Διαμέρισμα |
|---|---|
| Καθαρισμός | Πληρώνει |
| Ρεύμα κοινοχρήστων | Πληρώνει |
| Συντήρηση ανελκυστήρα | Πληρώνει |
| Ασφάλιση | Πληρώνει |
| Αποθεματικό | Πληρώνει |
| Θέρμανση | Ανάλογα με τον κανονισμό |
Η μοναδική σημαντική εξαίρεση αφορά συνήθως τη συμμετοχή στις δαπάνες κεντρικής θέρμανσης, όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή η σχετική νομοθεσία μπορεί να προβλέπει διαφορετικό τρόπο επιμερισμού.
Σημαντικό:
Η μη χρήση ενός διαμερίσματος δεν συνεπάγεται αυτόματη απαλλαγή από τα κοινόχρηστα. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποτελεί πάντοτε το βασικό σημείο αναφοράς.
Στις μισθωμένες κατοικίες, τα κοινόχρηστα έξοδα διαχωρίζονται συνήθως σε λειτουργικές δαπάνες και σε δαπάνες που αφορούν τη συντήρηση ή την αξία του ακινήτου.
Κατά κανόνα, ο ενοικιαστής επιβαρύνεται με τις λειτουργικές δαπάνες, ενώ ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τις έκτακτες και κεφαλαιουχικές δαπάνες.
| Δαπάνη | Ενοικιαστής | Ιδιοκτήτης |
|---|---|---|
| Καθαρισμός | ✓ | |
| Ηλεκτρικό κοινόχρηστων | ✓ | |
| Συντήρηση ανελκυστήρα | ✓ | |
| Κεντρική θέρμανση | ✓ | |
| Αποθεματικό | ✓ | |
| Ανακαίνιση ανελκυστήρα | ✓ | |
| Μόνωση ταράτσας | ✓ | |
| Αντικατάσταση εγκαταστάσεων | ✓ |
Ωστόσο, οι τελικές υποχρεώσεις καθορίζονται από το μισθωτήριο συμβόλαιο και τις ειδικές συμφωνίες μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Η μη πληρωμή των κοινοχρήστων δημιουργεί ληξιπρόθεσμη οφειλή προς την πολυκατοικία και μπορεί να προκαλέσει σοβαρά προβλήματα στη λειτουργία της.
Σε πολλές πολυκατοικίες της Αθήνας, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές αποτελούν έναν από τους σημαντικότερους λόγους οικονομικών δυσκολιών και καθυστέρησης συντηρήσεων.
Σε περίπτωση μη πληρωμής, ο διαχειριστής ή η εταιρεία διαχείρισης μπορεί να προχωρήσει στα εξής στάδια:
Η δικαστική διεκδίκηση αποτελεί το τελευταίο στάδιο και εφαρμόζεται όταν όλες οι προηγούμενες προσπάθειες αποτύχουν.
Ένα από τα πιο συνηθισμένα ερωτήματα αφορά το αν ο διαχειριστής μπορεί να διακόψει υπηρεσίες σε ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή που δεν πληρώνει κοινόχρηστα.
Η απάντηση είναι αρνητική. Ο διαχειριστής ή η εταιρεία διαχείρισης δεν μπορούν να διακόψουν αυθαίρετα:
Η διεκδίκηση των οφειλών πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω των νόμιμων διαδικασιών που προβλέπει η ελληνική νομοθεσία.
Όταν οι οφειλές παραμένουν ανεξόφλητες για μεγάλο χρονικό διάστημα, η πολυκατοικία μπορεί να προχωρήσει σε δικαστική διεκδίκηση.
Η διαδικασία συνήθως περιλαμβάνει:
Η ύπαρξη οργανωμένων οικονομικών στοιχείων και αναλυτικών καταστάσεων κοινοχρήστων αποτελεί βασικό στοιχείο για την επιτυχή διεκδίκηση των οφειλών.
Παράδειγμα από πολυκατοικία στην Αθήνα
Από την εμπειρία μας στη διαχείριση πολυκατοικιών στην Αθήνα, έχουμε διαπιστώσει ότι οι περισσότερες καθυστερήσεις πληρωμών δεν οφείλονται σε άρνηση πληρωμής αλλά σε έλλειψη συστηματικής παρακολούθησης.
Σε πολυκατοικία 16 διαμερισμάτων που αναλάβαμε το 2025, υπήρχαν ληξιπρόθεσμες οφειλές που ξεπερνούσαν τις 11.000€. Με την εφαρμογή ηλεκτρονικών ειδοποιήσεων, online παρακολούθησης και τακτικής επικοινωνίας, οι συνολικές οφειλές μειώθηκαν κατά περισσότερο από 55% μέσα σε 12 μήνες.
Οι αξιώσεις για κοινόχρηστες δαπάνες δεν παραμένουν επ' αόριστον απαιτητές. Η παραγραφή των απαιτήσεων εξαρτάται από τη φύση της απαίτησης και τις εκάστοτε διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
Για τον λόγο αυτό, συνιστάται στις πολυκατοικίες και στις εταιρείες διαχείρισης να παρακολουθούν συστηματικά τις οφειλές και να προβαίνουν εγκαίρως στις απαραίτητες ενέργειες.
Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας αποτελεί το πρόσωπο ή τον φορέα που είναι υπεύθυνος για την καθημερινή λειτουργία, τη διαχείριση των οικονομικών και την εκπροσώπηση της πολυκατοικίας έναντι τρίτων.
Οι αρμοδιότητες του διαχειριστή καθορίζονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης και τις διατάξεις της ελληνικής νομοθεσίας περί οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Οι βασικές υποχρεώσεις του διαχειριστή περιλαμβάνουν:
Παράλληλα, ο διαχειριστής υποχρεούται να ενεργεί με διαφάνεια, να τηρεί αναλυτικά οικονομικά στοιχεία και να ενημερώνει τους συνιδιοκτήτες για κάθε σημαντική απόφαση ή οικονομική κίνηση.
Στην πράξη, όλο και περισσότερες πολυκατοικίες αντιμετωπίζουν δυσκολία εύρεσης διαχειριστή. Η ανάληψη της διαχείρισης από ιδιοκτήτη ή ένοικο δεν αποτελεί υποχρεωτική υπηρεσία που μπορεί να επιβληθεί χωρίς τη συναίνεσή του.
Όταν δεν υπάρχει διαθέσιμο πρόσωπο για τη διαχείριση, οι ιδιοκτήτες μπορούν να αναθέσουν τη διαχείριση σε επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης πολυκατοικιών.
Σημαντικό:
Από την εμπειρία μας στη διαχείριση πολυκατοικιών στην Αθήνα, η δυσκολία εύρεσης διαχειριστή αποτελεί πλέον έναν από τους συχνότερους λόγους ανάθεσης σε επαγγελματική εταιρεία.
Ο διαχειριστής ή η εταιρεία διαχείρισης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στις απαραίτητες ενέργειες για τη διασφάλιση των συμφερόντων της πολυκατοικίας.
Οι ενέργειες αυτές περιλαμβάνουν:
Η λήψη δικαστικών μέτρων πραγματοποιείται συνήθως μετά από σχετική απόφαση της γενικής συνέλευσης ή σύμφωνα με τις εξουσιοδοτήσεις που προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Η γενική συνέλευση αποτελεί το ανώτατο όργανο λήψης αποφάσεων της πολυκατοικίας. Μέσω αυτής, οι συνιδιοκτήτες αποφασίζουν για οικονομικά, τεχνικά και διοικητικά ζητήματα.
Οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης λαμβάνονται συνήθως σύμφωνα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, εκτός εάν ο κανονισμός προβλέπει διαφορετική διαδικασία.
Στη γενική συνέλευση μπορούν να αποφασιστούν:
Σε ορισμένες πολυκατοικίες δεν έχει καταρτιστεί ή δεν έχει μεταγραφεί κανονισμός. Στις περιπτώσεις αυτές εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του Ν. 3741/1929 και του Αστικού Κώδικα.
Η έλλειψη κανονισμού μπορεί να δημιουργήσει δυσκολίες ως προς:
Για τον λόγο αυτό, συνιστάται η σύνταξη ή η επικαιροποίηση του κανονισμού όπου αυτό είναι εφικτό.
Οι διαφωνίες σχετικά με τα κοινόχρηστα αποτελούν ένα από τα συχνότερα προβλήματα στις ελληνικές πολυκατοικίες.
Οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις αφορούν:
Παράδειγμα πραγματικής περίπτωσης από πολυκατοικία στην Αθήνα
Από την εμπειρία μας στη διαχείριση πολυκατοικιών στην Αθήνα, αναλάβαμε το 2025 πολυκατοικία 18 διαμερισμάτων στα Βόρεια Προάστια, στην οποία υπήρχαν ληξιπρόθεσμες οφειλές άνω των 14.000€ και σημαντικές διαφωνίες σχετικά με την κατανομή των κοινοχρήστων.
Μετά την αναδιοργάνωση των οικονομικών στοιχείων, την εφαρμογή ηλεκτρονικής παρακολούθησης και την τακτική ενημέρωση των ιδιοκτητών, οι οφειλές μειώθηκαν κατά περισσότερο από 60% μέσα σε έναν χρόνο, ενώ περιορίστηκαν σημαντικά και οι διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται σημαντική αύξηση των διαφορών που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα και τη διαχείριση των πολυκατοικιών.
Οι κυριότεροι λόγοι είναι:
Η ύπαρξη οργανωμένης διαχείρισης, αναλυτικών οικονομικών στοιχείων και πλήρους ενημέρωσης των ιδιοκτητών αποτελεί τον αποτελεσματικότερο τρόπο πρόληψης και αντιμετώπισης των περισσότερων διαφορών.
Ναι. Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες αποτελεί νόμιμη υποχρέωση των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τη νομοθεσία περί οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Συνήθως ο ενοικιαστής πληρώνει τις λειτουργικές δαπάνες, ενώ ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τις έκτακτες και κεφαλαιουχικές δαπάνες.
Ναι. Τα κλειστά διαμερίσματα συμμετέχουν στις περισσότερες κοινόχρηστες δαπάνες, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από τον κανονισμό.
Η πλήρης απαλλαγή από τα κοινόχρηστα είναι εξαιρετικά περιορισμένη και εξαρτάται από τις ειδικές προβλέψεις του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του Ν. 3741/1929 και του Αστικού Κώδικα.
Ναι, εφόσον υπάρχει σχετική εξουσιοδότηση από τη γενική συνέλευση ή πρόβλεψη στον κανονισμό.
Όχι. Η διακοπή της χρήσης κοινόχρηστων εγκαταστάσεων δεν επιτρέπεται ως μέσο πίεσης για την είσπραξη οφειλών.
Το αποθεματικό επιβαρύνει κατά κανόνα τον ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Ναι, αλλά απαιτούνται οι προβλεπόμενες διαδικασίες και οι απαραίτητες αποφάσεις των συνιδιοκτητών.
Οι έκτακτες επισκευές βαρύνουν συνήθως τους ιδιοκτήτες.
Ο υπολογισμός γίνεται με βάση τον πίνακα χιλιοστών και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Ναι. Η γενική συνέλευση ή η εταιρεία διαχείρισης μπορεί να συμφωνήσει σε διακανονισμό με τον οφειλέτη.
Ο διαχειριστής ή η εταιρεία διαχείρισης αναλαμβάνει συνήθως την πληρωμή των κοινόχρηστων λογαριασμών.
Ναι. Οι περισσότερες σύγχρονες εταιρείες διαχείρισης παρέχουν online πρόσβαση στα οικονομικά στοιχεία.
Η πολυκατοικία μπορεί να προχωρήσει σε εξώδικη ή δικαστική διεκδίκηση των οφειλών.
Όχι. Η συμμετοχή στις γενικές συνελεύσεις αποτελεί δικαίωμα των ιδιοκτητών.
Η γενική συνέλευση απαιτείται για σημαντικές οικονομικές, τεχνικές και διοικητικές αποφάσεις.
Ναι. Η ανάθεση σε επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης αποτελεί πλέον συνηθισμένη πρακτική.
Η συστηματική παρακολούθηση, οι ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις και η σωστή διαχείριση συμβάλλουν σημαντικά στη μείωση των οφειλών.
Η οργανωμένη επαγγελματική διαχείριση με πλήρη οικονομική διαφάνεια και ψηφιακή παρακολούθηση αποτελεί σήμερα την αποτελεσματικότερη λύση.
Η νομοθεσία για τα κοινόχρηστα στην Ελλάδα βασίζεται στον Νόμο 3741/1929, στον Αστικό Κώδικα και στον κανονισμό κάθε πολυκατοικίας. Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες αποτελεί βασική υποχρέωση των συνιδιοκτητών και είναι απαραίτητη για την ομαλή λειτουργία και τη συντήρηση του κτιρίου.
Η σωστή παρακολούθηση των οικονομικών, η διαφάνεια στις συναλλαγές και η έγκαιρη αντιμετώπιση των οφειλών συμβάλλουν καθοριστικά στην αποφυγή προβλημάτων και συγκρούσεων μεταξύ των ιδιοκτητών.
Η συνεργασία με μια επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης μπορεί να εξασφαλίσει καλύτερη οργάνωση, αποτελεσματικότερη διαχείριση των κοινοχρήστων και πλήρη ενημέρωση όλων των συνιδιοκτητών.
Το άρθρο συντάχθηκε από την ομάδα της Invictus Facility Management | Πλήρης Διαχείριση Πολυκατοικιών, εταιρείας που δραστηριοποιείται στη διαχείριση πολυκατοικιών στην Αθήνα και την Αττική. Η ομάδα μας διαθέτει εμπειρία στην οικονομική, διοικητική και τεχνική διαχείριση πολυκατοικιών, με στόχο τη διαφάνεια, την οργάνωση και την αποτελεσματική λειτουργία κάθε κτιρίου.
Από την εμπειρία μας στη διαχείριση πολυκατοικιών
Στην καθημερινή μας δραστηριότητα παρατηρούμε ότι τα περισσότερα προβλήματα που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα δεν οφείλονται στο ύψος των χρεώσεων, αλλά στην έλλειψη οργάνωσης, ενημέρωσης και συστηματικής παρακολούθησης των οικονομικών στοιχείων.
Η εφαρμογή ηλεκτρονικών συστημάτων διαχείρισης και η πλήρης οικονομική διαφάνεια συμβάλλουν σημαντικά στη μείωση των οφειλών και στη βελτίωση της λειτουργίας της πολυκατοικίας.
Η Invictus Facility Management | Πλήρης Διαχείριση Πολυκατοικιών παρέχει ολοκληρωμένες υπηρεσίες διαχείρισης πολυκατοικιών & υπηρεσίες διαχείρισης επαγγελματικών κτηρίων στην Αθήνα και την Αττική, προσφέροντας:
Επικοινωνήστε μαζί μας για να λάβετε δωρεάν ενημέρωση και εξατομικευμένη προσφορά.
